（2021年6月24日鄭州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過　2021年7月30日河南省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批準）

目　　錄

第一章　總則

第二章　業(yè)主和業(yè)主組織

第三章　物業(yè)服務

第四章　物業(yè)使用

第五章　監(jiān)督管理

第六章　法律責任

第七章　附則

第一章　總　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人以及相關(guān)主體合法權(quán)益，營造安全、和諧、文明、美好的人居環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的社會治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人或者自行管理等方式，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　物業(yè)管理應當堅持黨的領(lǐng)導、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務、行業(yè)自律的原則。

第四條　發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，構(gòu)建基層黨建引領(lǐng)社區(qū)治理下的物業(yè)管理體系，建立居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人協(xié)調(diào)運行機制，充分調(diào)動居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。

第五條　市、區(qū)縣（市）人民政府應當將物業(yè)管理納入同級現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，加強對物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作的組織領(lǐng)導，所需經(jīng)費納入同級財政預算，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，研究解決重大事項。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的組織、指導和監(jiān)督工作。居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條　市住房保障和房地產(chǎn)管理部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責：

（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導和監(jiān)督區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門開展物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；

（三）建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務技術(shù)規(guī)范；

（四）建立和維護物業(yè)信息化系統(tǒng)；

（五）指導和監(jiān)督本市物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；

（六）推動建立老舊小區(qū)物業(yè)管理機制；

（七）開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳和培訓；

（八）實施監(jiān)督管理的其他職責。

區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度；

（二）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施物業(yè)管理工作；

（三）定期對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務與管理情況進行評估，及時完善監(jiān)督管理措施；

（四）組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務行業(yè)等相關(guān)人員進行業(yè)務培訓；

（五）監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務人遵守法律法規(guī)、履行物業(yè)服務合同；

（六）實施監(jiān)督管理的其他職責。

發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、司法行政、市場監(jiān)督管理、應急管理、公安、城市管理、園林綠化、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、消防救援機構(gòu)等部門和單位按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理相關(guān)工作。

第七條　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，督促物業(yè)服務人及從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務、提升物業(yè)服務水平，推動物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。

第八條　鼓勵和支持互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息技術(shù)手段在物業(yè)服務與管理中的應用，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務平臺，提高智慧物業(yè)服務品質(zhì)，推進社區(qū)治理能力現(xiàn)代化建設(shè)。

對涉及老年人、殘疾人的高頻事項和服務場景，堅持傳統(tǒng)服務方式與智能化服務融合并行，為其提供便利化物業(yè)服務。

第九條　鼓勵單位和個人以志愿服務、公益宣傳、科普教育等形式參與社區(qū)物業(yè)服務和管理活動。

第二章　業(yè)主和業(yè)主組織

第十條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情形之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔業(yè)主義務：

（一）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書等取得房屋所有權(quán)的；

（二）因繼承取得房屋所有權(quán)的；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務，委托應當采用書面形式。

第十一條　業(yè)主依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定行使權(quán)利，承擔義務，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第十二條　業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，代表并維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十三條　物業(yè)服務區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件的，建設(shè)單位應當在六十日內(nèi)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交下列文件資料：

（一）物業(yè)服務區(qū)域證明；

（二）業(yè)主名冊；

（三）房屋及建筑物面積清冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位對提交文件資料的真實性、完整性負責，不得隱匿、篡改、偽造。

第十四條　物業(yè)服務區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件的，十人以上業(yè)主聯(lián)名或者建設(shè)單位可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組?；I備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，人數(shù)為七至十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于二分之一。建設(shè)單位經(jīng)通知未派員參加的，不影響籌備組成立?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定；業(yè)主代表資格參照適用本條例第十八條有關(guān)業(yè)主委員會成員資格的規(guī)定。

籌備組應當自成立之日起三日內(nèi)，將組成人員名單以及與籌備工作相關(guān)的個人信息、工作職責在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

籌備組決定的重大事項應當經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)同意。

第十五條　籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議結(jié)束時，籌備組自行解散。

籌備組未能按照前款規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建籌備組。

第十六條　下列事項由業(yè)主依法共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用、籌集專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（八）確定公共收益及孳息的管理、使用、監(jiān)督、審計等方式；

（九）確定和調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準以及收費方案；

（十）審查業(yè)主委員會工作報告、收支預算決算報告；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來源、支付標準；

（十二）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

前款業(yè)主共同決定事項應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十七條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會召集。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要立即處理的；

（二）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。

業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期召開。業(yè)主委員會逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。在業(yè)主身份確認的前提下，業(yè)主大會會議可以采用書面、電話、短信、即時通訊工具等多種表決方式。

第十八條　業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心公益、責任心強，具有一定組織能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接利害關(guān)系；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十九條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的職責，向業(yè)主大會報告工作，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會成員候選人可以通過社區(qū)黨組織推薦、居（村）民委員會推薦、業(yè)主聯(lián)名推薦或者自薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以公示，公示期不少于七日。

業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有法律約束力。

第二十條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提供下列資料：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；

（五）業(yè)主委員會成員名單等基本信息。

備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機關(guān)備案。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況及時抄送所在地區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門。

第二十一條　業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定刻制。業(yè)主委員會印章印文應當載明名稱、屆別和有效年限等內(nèi)容。

業(yè)主委員會應當建立印章管理制度，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者業(yè)主大會會議決定；使用業(yè)主委員會印章，應當經(jīng)業(yè)主委員會全體成員過半數(shù)簽字同意。

第二十二條　業(yè)主委員會應當建立工作檔案制度，對業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同簽訂等物業(yè)管理的重要事項如實記錄，建立檔案并長期保管，業(yè)主可以查閱、復制。

業(yè)主委員會應當建立物業(yè)服務接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

第二十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十四條　業(yè)主委員會成員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（三）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（四）泄露業(yè)主的個人信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（五）侵占、毀損、挪用、擅自處置業(yè)主共有財產(chǎn)或者設(shè)定抵押、擔保等他項權(quán)利；

（六）在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

（七）欠交專項維修資金；

（八）利用職務之便接受減免物業(yè)費、停車費，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務人、有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬等影響履行職責的行為；

（九）擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章；

（十）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（十一）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會成員有前款行為之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會暫停其履行職責。是否罷免其職務，由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定提請業(yè)主大會決定。

第二十五條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在業(yè)主委員會任期屆滿前九十日內(nèi)，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿前組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉，并將換屆選舉情況書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會任期內(nèi)拒不履行或者無法正常履行職責，或者逾期未完成換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十六條　除業(yè)主自行管理外，物業(yè)服務區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組建物業(yè)管理委員會，作為承擔業(yè)主委員會職責的臨時機構(gòu)：

（一）未達到成立業(yè)主大會法定條件的；

（二）達到成立業(yè)主大會法定條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能成立的；

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

第二十七條　物業(yè)管理委員會應當由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的代表組成。

物業(yè)管理委員會由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會的代表擔任。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

物業(yè)管理委員會具體工作辦法，由市人民政府另行制定。

第二十八條　鼓勵和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成員，發(fā)揮模范帶頭作用，依法履行職責。

第三章　物業(yè)服務

第二十九條　物業(yè)服務區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

物業(yè)服務用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應當劃為一個物業(yè)服務區(qū)域。

物業(yè)服務用房按照規(guī)定由建設(shè)單位配置，其產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務用房包括物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房以及維修、保潔等輔助用房。

第三十條　建設(shè)單位在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應當按照劃定的物業(yè)服務區(qū)域，在區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，依法通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，提供前期物業(yè)服務。

前期物業(yè)服務合同應當就前期物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準以及合同期限進行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

第三十一條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業(yè)買受人明示并予以說明。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十二條　新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和物業(yè)服務人應當在區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導、監(jiān)督下，按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，形成查驗記錄，公開查驗結(jié)果。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將承接查驗相關(guān)資料報送至區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十三條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。業(yè)主委托服務的，一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。

委托物業(yè)服務人的，物業(yè)服務人應當確定負責該物業(yè)服務區(qū)域的項目負責人，在項目負責人到崗之日起七日內(nèi)將其基本信息報送至區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務人未按時報送的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期報送。

暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件且不能自行管理的老舊小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取分項委托、社區(qū)代管等方式開展物業(yè)服務。

第三十四條　從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法設(shè)立，具有獨立的法人資格，遵守法律、法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔社會責任。

物業(yè)服務人應當積極協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)及其派出機構(gòu)做好社區(qū)安全防范管理工作。

物業(yè)服務人應當加強對員工、物業(yè)服務外包人員的文明服務教育和管理。

第三十五條　物業(yè)服務人可以將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的秩序維護、清潔、綠化、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護等專項服務事項，委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人。

電梯、消防設(shè)施等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備，應當由具有相應資質(zhì)的專業(yè)性服務組織進行維修養(yǎng)護。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第三十六條　物業(yè)服務人應當健全物業(yè)服務質(zhì)量保障措施，建立服務投訴快速處理機制，定期收集業(yè)主意見建議，接受業(yè)主監(jiān)督，提升物業(yè)服務質(zhì)量。

第三十七條　物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理業(yè)主共有部分，并履行下列義務：

（一）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（二）采取加強日常巡查、設(shè)置警示標志等合理措施保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，及時排除安全隱患或者向有關(guān)部門報告；

（三）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（四）制定突發(fā)事件應急預案，定期組織演練；

（五）引導業(yè)主和物業(yè)使用人進行垃圾分類處理；

（六）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關(guān)和居（村）民委員會做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十八條　物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務事項和質(zhì)量要求，收費項目、標準和方式等；

（二）物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

（三）物業(yè)服務合同履行以及物業(yè)服務項目收支情況；

（四）利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營以及收益情況等；

（五）專項維修資金使用情況；

（六）電梯、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維修養(yǎng)護情況；

（七）其他需要公示的信息。

業(yè)主、業(yè)主委員會對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當及時答復。

第三十九條　物業(yè)服務收費應當參考物業(yè)服務技術(shù)規(guī)范和相關(guān)標準，按照有關(guān)規(guī)定實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導價的，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務收費遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中約定。

業(yè)主、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務人違法收取物業(yè)費的行為，向市場監(jiān)督管理部門投訴、舉報。

第四十條　物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老托幼等生活需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人依法訂立個性化服務合同，提供有償服務。

物業(yè)服務人提供個性化服務事項的，應當公示服務標準和收費標準。

第四十一條　鼓勵和扶持物業(yè)服務人、專業(yè)服務機構(gòu)及其他單位和個人，為物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的老年人提供助餐助潔、醫(yī)療照料、精神關(guān)愛等多種形式的服務。

第四十二條　業(yè)主應當按照合同約定支付物業(yè)費。物業(yè)費可以按月、季度預收，但是預收期限最長不得超過一年。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費，也不得采取限制或者變相限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業(yè)費。

第四十三條　物業(yè)服務人應當妥善保管下列物業(yè)檔案：

（一）業(yè)主檔案；

（二）規(guī)劃、設(shè)計、施工、承接查驗階段的相關(guān)手續(xù)及資料；

（三）房屋權(quán)屬清冊、房屋維修養(yǎng)護記錄等房屋基礎(chǔ)資料；

（四）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（五）專項維修資金使用的相關(guān)資料；

（六）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

業(yè)主自行管理的，由自行管理組織或者機構(gòu)履行保管義務。

第四十四條　建設(shè)單位、物業(yè)服務人、首次業(yè)主大會籌備組、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等組織和個人在收集、使用業(yè)主或者物業(yè)使用人相關(guān)信息時，應當遵循合法、必要、正當?shù)脑瓌t，采取充分的安全技術(shù)防范措施，確保其收集、存儲的個人信息安全。

前款規(guī)定的組織和個人不得泄露或者篡改其收集、存儲的個人信息；未經(jīng)本人同意，不得將個人信息用于與物業(yè)服務與管理無關(guān)的事項。

第四十五條　物業(yè)服務合同終止的，物業(yè)服務人應當退出物業(yè)服務區(qū)域，依法履行交接義務，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進入物業(yè)服務區(qū)域提供服務。

原物業(yè)服務人拒不交接，或者拒不退出物業(yè)服務區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務人退出物業(yè)服務區(qū)域。

新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應當對共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第四章　物業(yè)使用

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞共有部分、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他場地；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（六）擅自架設(shè)或者私自拉設(shè)電線、電纜；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動自行車或者攜帶電動自行車乘坐電梯；

（九）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物；

（十）制造超過規(guī)定標準的噪音或者影響鄰居采光通風；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十二）占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫、張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

（十四）違規(guī)出租房屋或者擅自改變房屋用途；

（十五）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（十七）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動；

（十八）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當采取合理措施予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政主管部門并協(xié)助處理，有關(guān)行政主管部門應當依法處理。

第四十七條　物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有部分、共用設(shè)施，任何單位和個人不得擅自改變其用途。確需改變的，應當經(jīng)業(yè)主共同決定并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。

維修、更新共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第四十八條　物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)下列收益是依法屬于業(yè)主共有的公共收益：

（一）依法利用業(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經(jīng)營所得的收益；

（二）利用業(yè)主共有的游泳池、籃球場等共用設(shè)施經(jīng)營所得的收益；

（三）利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益；

（四）因共用設(shè)施設(shè)備被侵占、損害所得的補償、賠償費用；

（五）公共電信設(shè)施占用場地使用費等；

（六）共有部分被依法征收的補償費用；

（七）公共收益的孳息；

（八）依法屬于全體業(yè)主的其他收益。

公共收益主要用于補充專項維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主共同決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費，或者物業(yè)管理其他事項。任何組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

第四十九條　公共收益應當存入以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義開設(shè)的專用銀行賬戶，業(yè)主委員會可以自行管理，也可以委托專業(yè)機構(gòu)進行管理。公共收益收支賬目等會計資料應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主有異議的，有權(quán)查詢相關(guān)賬簿。

未成立業(yè)主委員會的，公共收益可由物業(yè)服務人代為收取、保管，并單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務人應當將經(jīng)審計的公共收益會計資料及款項移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。

第五十條　新建物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范；老舊小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，應當依法進行改造。

除與設(shè)施產(chǎn)權(quán)人另有約定外，專業(yè)經(jīng)營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護、更新，相關(guān)費用依法計入成本。

第五十一條　建設(shè)單位應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系方式，按照規(guī)定或者合同約定履行物業(yè)保修責任。物業(yè)服務人應當協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位履行保修責任。

第五十二條　因維修、養(yǎng)護或者保護公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務人的同意，并與物業(yè)服務人協(xié)商確定施工方案，接受物業(yè)服務人現(xiàn)場檢查。

因維修、養(yǎng)護或者保護公共利益，物業(yè)服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意，向全體業(yè)主及時公告施工方案和施工期限，并按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位、物業(yè)服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設(shè)施設(shè)備，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第五十三條　鼓勵和支持符合條件的既有住宅加裝電梯。既有住宅加裝電梯應當堅持業(yè)主自愿、社區(qū)引導、充分協(xié)商、保障安全、依法監(jiān)管的原則。

既有住宅加裝電梯的安裝使用、資金籌集由業(yè)主共同決定。

既有住宅安裝電梯的物業(yè)管理由業(yè)主與物業(yè)服務人另行約定，其維修養(yǎng)護應當委托專業(yè)性服務組織進行。

既有住宅加裝電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。

第五十四條　物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)未設(shè)置車輛集中充電設(shè)施，或者車輛集中充電設(shè)施不能滿足業(yè)主生活需求的，在不影響道路通行和消防安全的前提下，物業(yè)服務人可以按照本條例第十六條規(guī)定，依法在業(yè)主共有部分增設(shè)車輛集中充電設(shè)施。

安裝使用充電設(shè)施應當符合消防、用電等安全技術(shù)標準。依照規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

第五十五條　業(yè)主應當按照規(guī)定足額交存專項維修資金。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行不動產(chǎn)權(quán)登記時，應當核驗專項維修資金交存情況。

未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應當按照相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，交存專項維修資金。業(yè)主委員會應當督促業(yè)主及時交存。

第五十六條　專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項維修資金管理機構(gòu)應當優(yōu)化資金使用流程，簡化申請材料，縮短辦理時限，提高資金使用效率。

第五十七條　物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況之一的，物業(yè)服務人應當立即組織應急維修；沒有物業(yè)服務人的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織應急維修：

（一）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的；

（二）屋面、外墻滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）公共護（圍）欄破損嚴重的；

（六）其他緊急情況。

出現(xiàn)前款情形進行應急維修的，相關(guān)費用從專項維修資金中列支并向業(yè)主公示。業(yè)主、業(yè)主委員會可以按照規(guī)定或者委托物業(yè)服務人申請使用專項維修資金；沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由業(yè)主申請或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請。

專項維修資金管理機構(gòu)接到申請后，應當即時核準并予以撥付。

第五章　監(jiān)督管理

第五十八條　市住房保障和房地產(chǎn)管理部門建立物業(yè)服務信用管理制度，根據(jù)投訴處理、合同履行、事中事后監(jiān)管等情況，對物業(yè)服務市場主體實施信用信息采集和誠信檔案管理，依法在前期物業(yè)服務招投標、選聘物業(yè)服務人、政府采購等方面使用信用信息。

第五十九條　市住房保障和房地產(chǎn)管理部門、區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門應當在物業(yè)管理信息平臺中設(shè)定業(yè)主議事功能，供業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人免費使用，并提供指導。

第六十條　城市管理、園林綠化、應急管理、消防救援機構(gòu)等相關(guān)部門和單位，應當建立物業(yè)管理行政執(zhí)法片區(qū)責任制度和行政執(zhí)法移交銜接機制，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布執(zhí)法事項和聯(lián)系方式，依法查處物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的違法行為。

建立健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等多元糾紛解決機制，及時化解物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的矛盾和糾紛。

第六十一條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)服務舉報受理處置機制。

業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當按照職權(quán)依法處理前款舉報事項，并將處理結(jié)果及時告知舉報人。屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知舉報人。

第六十二條　物業(yè)服務區(qū)域出現(xiàn)失管棄管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當確定應急物業(yè)服務人，提供垃圾清運、電梯運行等應急服務，維持業(yè)主基本生活需求。

提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將服務事項、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限不超過一年，服務費用由全體業(yè)主共同承擔。

應急物業(yè)服務期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主共同決定物業(yè)管理方式；選聘新物業(yè)服務人的，應當協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。

第六十三條　物業(yè)服務人應當配備必要的防汛、防火、防疫等應急救援物資和設(shè)施設(shè)備，在搶險救災、疫情防控等公共突發(fā)事件應對期間，及時采取措施，會同業(yè)主委員會積極組織開展自救和互助，維護生產(chǎn)生活秩序。

第六十四條　市、區(qū)縣（市）人民政府在搶險救災、疫情防控等公共突發(fā)事件應對期間，應當按照應急措施妥善安排業(yè)主、物業(yè)使用人的生產(chǎn)生活。

搶險救災、疫情防控等公共突發(fā)事件應對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實市、區(qū)縣（市）人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作。

物業(yè)服務人應當服從市、區(qū)縣（市）人民政府統(tǒng)一指揮，配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。市、區(qū)縣（市）人民政府對物業(yè)服務人在公共突發(fā)事件應對期間的活動給予物資和資金支持。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法落實市、區(qū)縣（市）人民政府的各項應急措施，積極開展自救。

第六章　法律責任

第六十五條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十六條　違反本條例第十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位隱匿、篡改、偽造有關(guān)文件資料的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責令改正，并由城市管理綜合執(zhí)法部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款。

第六十七條　違反本條例第四十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣，限制或者變相限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業(yè)費的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第六十八條　違反本條例第四十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務人未按照規(guī)定妥善保管物業(yè)檔案的，由區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處以五千元以上一萬元以下罰款。

第六十九條　違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理綜合執(zhí)法部門責令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十條　物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)部門和單位及其工作人員，有下列情形之一的，由監(jiān)察機關(guān)或者任免機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規(guī)定履行職責的；

（二）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的；

（四）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的；

（五）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的情形。

第七章　附　則

第七十一條　鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等區(qū)域的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第七十二條　本條例自2021年10月1日起施行。2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過、2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準的《鄭州市物業(yè)管理條例》同時廢止。